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2019年上半年,针对房地产行业,从中央到地方、从需求管理到供给管理体现出了高度的政策协同,中央在重要会议及时强调“房住不炒”,各地政府根据形势变化及时跟进政策,因城施策、一城一策以确保市场平稳运行。市场表现来看,今年3-4月商品住宅交易在多种因素下呈现短暂回暖之景,随即楼市环境收紧预期增强,市场略有降温,上半年重点城市商品住宅成交规模稳中略降,新房价格表现平稳...【下载报告

一、政策环境:坚持“房住不炒”,调控力度不减

第一,中央会议重申“房住不炒”。3 月份两会政府工作报告强调要落实城市主体责任,促进市场平稳健康发展。4 月份中央政治局会议重申坚持“房住不炒”定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。短期来看,4 月份中央政治局会议对“房住不炒”的再次强调对市场情绪、后续政策...[详情]

第二,多部门协同紧盯市场风险。住建部部长通过“两会部长通道”回应政府工作报告未提“房住不炒”时已经提出“五个坚持”,将保持政策连续性和稳定性,防止大起大落。随后的 4 月、5 月住建部连续两次对房价涨幅较大的城市进行预警提示。央行强调加强房地产金融审慎管理,继续严格遵循“房子是用来住的...[详情]

第三,地方政府紧缩政策数量前低后高,调控跟随市场变化及时调整。监测结果显示,全国上半年月度收紧性政策数呈前低后高、前稳后严的特点。一季度整体政策对市场乐观预期有所推动(部分城市利率上浮水平有所下降、调整了限价及摇号等政策、多城人才引进保障购房需求)。然而,政策紧缩程度自 4 月以...[详情]

第四,多措并举平衡供需,引导市场理性预期。①强化住房供给的保障能力。2019 年两会政府工作报告提出要改革完善住房市场体系和保障体系。市场体系下的租赁房、普通商品房和保障体系下的公租房、共有产权房将成为未来重要的住房供应类别,特别是在人口净流入较大、住房供需紧张的城市将进一步强化住房保...[详情]

二、市场表现:价格平稳运行,重点城市成交规模分化明显
图:2017年至2019年上半年各级城市住宅均价累计涨幅和环比涨幅对比
图: 2014-2019年6月50个代表城市1商品住宅月度成交量走势
从各级城市来看,2019 年上半年一线城市新建住宅价格累计涨幅处在低位,二、三四线城市价格涨幅明显收窄。具体来看,一线城市市场价格绝对值在高位维稳,累计上涨0.29%,涨幅处在低位区间;二线城市上半年累计上涨2.30%,较去年同期收窄1.92个百分点;三四线代表城市上半年累计上涨 2.28%,涨...[详情]
重点城市新房成交规模稳中略降,二手房市场活跃度提升。据初步统计,2019 年上半年50个代表城市商品住宅月均成交面积约2750万平方米,同比下降1.9%。其中3-4月受政策微调预期增强、国家重点规划落地及企业融资环境改善等多种因素影响,市场出现短暂回暖;随后,中央层面再次强调“房住不炒”,各部...[详情]
三、土地市场:重点城市逐步加大推地力度,土地竞拍热度高
图:2012-2019年二季度全国300个城市住宅用地成交楼面均价及平均溢价率
图:2019年上半年各线城市住宅用地推出和成交相关指标同比变化
住宅用地成交楼面价同比上涨,溢价率保持高位。据初步统计,2019年上半年,全国300个城市住宅用地成交楼面均价为4595元/平方米,同比上涨16.6%,平均溢价率为20.2%。具体来看,今年一二季度住宅用地成交楼面均价和溢价率均持续上涨,二季度楼面价同比上涨 26.9%至4946元/平方米,溢价率达...[详情]
分线来看,一二线城市土地供求均明显增加, 成交楼面价保持上涨。2019年上半年,一线和二线城市住宅用地推出面积同比增幅均超过20%,带动成交面积分别增长33.6%和22.2%;三四线城市推出面积同比下降3.8%。成交面积同比下降5.4%。价格来看,各线城市住宅用地成交楼面价较去年同期均上涨,其中一线城市涨幅...[详情]
四、品牌企业:销售业绩保持稳步增长,融资渠道逐渐收紧

代表企业销售金额保持增长。2019年上半年,共有147家房地产企业销售额超过50亿元,较去年增加9家,合计实现销售额58537亿元,平均销售额398.2亿元,同比增长10.3%。具体来看,20家品牌房企累计销售...[详情]

二线城市拿地力度明显提升,品牌企业拿地表现分化。2019年上半年,20家品牌房 企累计拿地14914万平方米,同比下降19.5%;累计拿地金额7979亿元,同比下降1.1%。 其中新城、融创等企业拿地规模...[详情]

五、趋势预判:下半年销售规模进一步调整,新开工、投资增速将放缓

下半年经济仍存一定压力,房地产资金监管趋严。 减税降费仍有发挥空间加之汽车消费略有提振,整体消费有望进一步改善;近期管理层明确地方政府专项债可作为符合条件项目的资本金,将进一步支撑基建投资,从而促进固定资产投资稳步增长;对出...[详情]

需求端,全国商品房销售面积经历短期反弹后如期回落,预计下半年规模调整将进一步深化。2019年开局全国房地产市场销售小幅调整,金三银四期间受整体环境优化影响,销售规模略有反弹,但4月以来中央层面再次强调“房住不炒”总基调及“稳地...[详情]

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